Che cos'è l'acquisto programmato o acquisto con riserva di proprietà
La nostra agenzia immobiliare propone, per la vendita di alcuni immobili, l'acquisto programmato; ovvero una soluzione veloce per acquistare la casa o comoda per vendere una casa. Chiamaci per maggiori informazioni.
Storia dell'acquisto programmato
L'acquisto programmato è nato per consentire a tutti coloro che hanno rinunciato all'acquisto di un immobile a causa delle restrittive politiche di accesso al credito, praticate dalle banche, di avere un'alternativa allo spreco di denaro derivante dall'affitto. Allo stesso tempo consente ai venditori di porre un freno allo spreco di denaro e risorse, derivante dagli immobili invenduti, iniziando in tempi rapidi a incassare delle somme che possono ammortizzare o annullare i costi di gestione.
Quali sono le caratteristiche dell'acquisto programmato?
È l'alternativa al mutuo al 100%. Le politiche di accesso al credito degli istituti bancari hanno reso estremamente difficoltoso, se non impossibile, ottenere un mutuo al 100%. L' Acquisto Programmato consente anche a chi non ha grossi risparmi di acquistare casa. Consente all'acquirente di abitare da subito l'immobile. L' Acquisto Programmato è semplice e veloce. La consegna dell'immobile avviene contestualmente alla sottoscrizione del preliminare di compravendita in modo rapido e trasparente. È un acquisto dilazionato nel tempo, massimo di 36 mesi. L' acquirente potrà richiedere un mutuo dopo aver versato per un massimo di 36 mesi delle rate mensili ( o da concordare ) al venditore costituenti caparre confirmatorie che verranno scorporate interamente dal prezzo. Le spese per l'acquisto sono suddivise fra preliminare di compravendita e rogito notarile, limitando in tal modo anche l'importo iniziale necessario per far fronte a spese di tasse e imposte. I vantaggi che l'Acquisto Programmato offre all'acquirente si traducono in trattative limitate sul prezzo degli immobili.
Come funziona l'Acquisto Programmato?
Venditore e acquirente stipulano un Contratto Preliminare di Compravendita, nel preliminare viene bloccato il prezzo dell'immobile, che non potrà subire alcuna variazione per l'intera validità del contratto, viene stabilito l'importo delle rate mensili che verranno versate al Venditore a titolo di caparra confirmatoria e vengono stabiliti i tempi entro cui effettuare il Rogito Notarile. Contestualmente alla firma del preliminare l'Acquirente versa un primo acconto corrispondente in genere al 10% del prezzo dell'immobile. Tale acconto verrà in parte imputato a titolo di caparra confirmatoria e in parte imputato a titolo di acconto prezzo, secondo le percentuali stabilite col Venditore all'interno del preliminare stesso (generalmente la suddivisione è al 50%). La suddivisione consente all'Acquirente di recuperare la percentuale di acconto versata a titolo di acconto prezzo, nel caso in cui alla scadenza del preliminare non si possa procedere al rogito definitivo.
Il Venditore in questo caso sarà autorizzato a trattenere tutte le somme versate a titolo di caparra confirmatoria (oltre alla percentuale di acconto iniziale, anche tutte le rate mensili). Il preliminare di compravendita viene trascritto dal Notaio. La trascrizione ha una durata massima di 36 mesi ed è una tutela fondamentale in favore di entrambe le Parti. Contestualmente alla firma del preliminare di compravendita, il Venditore consegna le chiavi dell'immobile all'Acquirente. L' acquirente avrà il possesso e abiterà l'immobile dalla firma del Preliminare e in questo modo, avrà la possibilità di: evitare lo spreco di denaro derivante dall'affitto, vendere comodamente la propria abitazione, richiede un finanziamento con tutta tranquillità pari ad una percentuale del 60/70% prima della scadenza dei trentasei mesi, reperire risorse proprie che al momento della stipula del preliminare non erano disponibili etc...
Le spese di gestione ordinarie dell'immobile ricadono sull'acquirente (spese condominiali, IMU,TARI, fornitura elettrica, idrica, gas, etc.) consentendo al venditore un notevole risparmio sui costi di gestione.
Il preliminare di compravendita non produce effetti traslativi della proprietà: fino al Rogito Notarile il proprietario dell'immobile è il Venditore. Il Venditore dovrà comunicare alle autorità competenti la cessione del fabbricato.
Per l'intera durata del preliminare, secondo gli accordi stabiliti, l'acquirente versa al venditore (e a nessun altro !) le rate mensili stabilite che andranno a costituire caparra confirmatoria e a scorporarsi interamente dal prezzo dell'immobile. Tutte le rate versate devono essere tracciabili: il Notaio rogante, per la stipula dell'atto definitivo, avrà gli estremi di pagamento di ciascuna rata versata. Le rate devono quindi essere versate attraverso bonifico bancario o assegni bancari non trasferibili intestati al Venditore/i e l'acquirente deve avere cura di conservare meticolosamente una copia di tutti i versamenti effettuati. Non sono ammessi pagamenti in contanti.
Le rate mensili sono una caparra confirmatoria: non devono essere assolutamente confuse con un canone di affitto. L' Acquisto Programmato non ha nulla a che vedere con l'affitto ma si tratta di una vera e propria compravendita. Affinché l'Acquisto Programmato sia efficace, l'importo versato complessivamente attraverso le rate mensili deve essere pari ad almeno il 10% del prezzo dell'immobile (o comunque la somma di acconto iniziale e rate deve essere almeno pari al 20% del prezzo dell'immobile, perché il saldo sia pari o inferiore all'80%). Ciò è necessario per rientrare, al termine del periodo di versamento delle rate, in un importo rimanente che deve essere al massimo pari all'80% del prezzo e dunque finanziabile attraverso l'intervento di un istituto bancario. Entro i termini convenuti nel Preliminare si stipula il Rogito Notarile.
Circa 12 mesi prima della scadenza del preliminare, se l'acquirente intendesse procedere al saldo del prezzo avvalendosi di un mutuo o di un finanziamento, si consiglia di iniziare a “sondare il terreno” presso gli istituti bancari.
L'importo da finanziare corrisponderà a un massimo dell'80% del prezzo dell'immobile, con un notevole risparmio in termini di rata mensile e interessi da versare all'istituto mutuante. È importante muoversi per tempo ed evitare di rimandare il tutto a pochi mesi dalla scadenza: i tempi di erogazione di un mutuo variano a seconda dell'istituto a cui si rivolge e inoltre in caso di problemi di qualsiasi natura si avrà il tempo necessario per correre ai ripari. Entro i termini stabiliti si procede quindi al saldo del prezzo contestualmente alla stipula del Rogito Notarile. Da quel momento l'acquirente diventerà proprietario dell'immobile e il venditore incasserà le somme rimanenti concludendo l'operazione.
Esempio di acquisto programmato
Esempio di acquisto di un immobile a € 100.000,00
Acquisto Programmato Acquisto e Acconto Iniziale € 10.000,00
Rata di € 500,00 per 36 mesi = € 18.000,00 -
Totale € 28.000,00
Saldo finale da pagare con o senza mutuo Euro 72.000,00
Saldo (Mutuo) € 72.000,00 (72%)
Tasse e imposte per l'acquisto di prima e seconda casa
L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute. Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
Quando il venditore è un privato
• Imposta di registro del 2% ( minimo 1.000,00 euro )
• Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• Imposta catastale fissa di 50 euro
Quando si acquista da impresa costruttrice(o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione lavori
• IVA del 4%
• Imposta di registro fissa di 200 euro
• Imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• Imposta catastale fissa di 200 euro
Quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni all’ultimazione lavori
• IVA esente
• Imposta di registro del 2%
• Imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• Imposta catastale fissa di 200 euro
Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
Quando il venditore è un privato oppure un’impresa non costruttrice e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori
• Imposta di registro del 9%
• Imposta ipotecaria del 50 euro
• Imposta catastale del 50 euro
Quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori
• IVA del 10% (22% se immobile di lusso)
• Imposta di registro fissa di 200 euro
• Imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• Imposta catastale fissa di 200 euro
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2007 ( per effetto della legge finanziaria per il 2007), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, anziché il corrispettivo pagato. Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. La legge definisce come valore normale “…il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972).
L’acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.
Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili devono essere ridotte del 30%.
Se, però, per l’acquisto della casa, l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Allo stesso tempo, non è possibile detrarre ai fini Irpef interessi passivi derivanti da importi di mutuo superiori al prezzo di acquisto. L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comportano (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie amministrative.
Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.
L’acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al Notaio.
